وقَّع المالك على محضر استلام المبنى — ثم ظهر خلل في الأساسات بعد ثلاث سنوات:
لماذا الاستلام لا يُسقط الضمان العشري ولا يُبرِّئ المقاول
الضمان العشري في القانون الكويتي لا تُسقطه وثيقة الاستلام. المقاول والمهندس يبقيان مسؤولَين عن العيوب الجوهرية لعشر سنوات — سواء كان القبول صريحاً أو ضمنياً.
الموقف الذي يصل إلينا من الطرفَين
نستلم ملفات الضمان العشري من اتجاهَين متعاكسَين — وكلاهما يصل بعد أن يبدأ الخلاف بالظهور.
من جهة المالك أو المطوِّر: مبنى اكتمل قبل سنوات، وقَّعوا على الاستلام، ودفعوا المستحقات، وأسكنوا أو أجَّروا. ثم ظهر عيب — تصدُّع في الجدار الحامل، تسريب في السقف المسلَّح، هبوط في الأرضيات. سؤالهم: هل لا يزال بإمكانهم مطالبة المقاول والمهندس بعد كل هذه السنوات؟
من جهة المقاول أو المهندس: تلقَّوا مطالبة بخصوص مبنى أنجزوه قبل ثلاث أو أربع أو ست سنوات. المالك وقَّع وقتها على محضر استلام بلا تحفظات. سؤالهم: هل توقيع المالك لا يعني شيئاً؟
الإجابة عن كليهما تمر عبر المادة ٦٩٣ من القانون المدني الكويتي — وهي مادة حاسمة لا يحق لأي عقد إنشاء المساس بجوهرها.
المادة ٦٩٣ — ما تقوله بالضبط
المادة ٦٩٣ مدني كويتي | — محكمة التمييز
المقاول والمهندس المعماري يكونان مسؤولَين بالتضامن قِبَل رب العمل عن الهدم الكلي أو الجزئي، وعن العيوب التي تُهدِّد متانة البناء وسلامته، وذلك لمدة عشر سنوات تبدأ من تاريخ تسليم العمل. وكل شرط يقضي بالإعفاء من هذه المسؤولية أو بتحديدها يكون باطلاً. وتتقادم دعوى الضمان بمرور ثلاث سنوات من يوم وقوع الانهيار أو اكتشاف العيب.
ما أضافته المحكمة في الطعن : قبول المالك للعمل واستلامه — صريحاً كان أم ضمنياً — لا يُسقط ضمان العيوب الخفية ولا يُنهي المسؤولية العشرية. العيوب التي لم تكن ظاهرة وقت الاستلام لا يُعدّ الاستلام إقراراً بعدم وجودها.
الأثر على العيوب الظاهرة وقت الاستلام: إن وقَّع المالك على الاستلام دون تحفظ على عيب كان مرئياً — يصعب لاحقاً التمسك بالمطالبة به. لكن العيوب الخفية — تلك التي لا يستطيع مالك عادي اكتشافها بفحص بصري معتاد — تبقى في دائرة الضمان حتى بعد الاستلام.
لماذا الاستلام لا يُسقط الضمان
الحجة التي يستند إليها المقاولون في المطالبات المتأخرة: "وقَّع المالك على الاستلام — وقبِلَ المبنى كما هو." هذه الحجة صحيحة جزئياً وخاطئة جزئياً في آنٍ معاً.
هي صحيحة فيما يخص العيوب الظاهرة التي كانت مرئية وقت الاستلام ولم يُشِر إليها المالك. هي خاطئة تماماً فيما يخص العيوب الخفية — التي بطبيعتها لا تظهر إلا مع الوقت أو بعد حدوث ضغط أو حمل على الهيكل. الاستلام لا يُعلِن عدم وجود ما لم يكن ظاهراً.
ما يُفاجئ كثيراً من المقاولين: أن الشرط التعاقدي الصريح الذي يُحدِّد الضمان بسنتَين أو ثلاث — باطل بنص القانون. المادة ٦٩٣ تقضي ببطلان كل شرط يُقيِّد أو يُلغي الضمان العشري. ما وقَّعه المقاول في العقد لا ينقص مدة الضمان تحت أي صياغة.
مطالبة ضمان عشري وصلت أو عيب ظهر في مبنى اكتملت إنشاءاته؟
التقييم المبكر يُحدِّد ما إذا كان العيب يقع ضمن الضمان وما هي مواضع قوة كل طرف.
نطاق الضمان — ما يشمله وما يستثنيه
الفرق الجوهري بين مدة الضمان ومدة التقادم: الضمان ينتهي بعد عشر سنوات من التسليم. لكن العيب الذي ظهر في السنة التاسعة لا تنتهي مدة التقادم للمطالبة به بنهاية السنة العاشرة — بل يمتد ثلاث سنوات إضافية. هذا تمييز تقني يُؤثِّر على حسابات الجدول الزمني للملفات.
موقف الطرفَين وما يبنيه كل منهما
المقاول / المهندس — كيف يُعالَج ملفه
الدفع الرئيسي المتاح: ليس "الضمان لا ينطبق" — بل "العيب ليس من تبعات تنفيذنا." التمييز بين العيب الإنشائي الأصيل وبين التلف الناتج عن سوء الاستخدام أو عوامل خارجية هو ما يُنجِح الدفاع.
تقرير الخبير هو الساحة: الخبير التقني المعيَّن قضائياً هو من يُحدِّد السبب. مقاول يُقدِّم تقريره الخبراتي المضاد أمام القضاء في وضع مختلف تماماً عن مقاول يتلقَّى التقرير ويُقبِله.
الاستلام لا يُنقذ — لكن التوثيق ينقذ: محضر استلام مُفصَّل يُحدِّد ما كان ظاهراً وقت الاستلام يُقيِّد نطاق الضمان المستقبلي في العيوب الظاهرة.
المالك / المطوِّر — كيف يُبنى ملفه
التوثيق الفوري عند ظهور العيب: التاريخ وطبيعة العيب وظهوره الأول — هذا ما يُحدِّد نقطة بدء تقادم الدعوى والموقف من عشر السنوات.
تقرير خبير مبكر: وصف العيب من خبير إنشائي مستقل يُنشئ سجلاً تقنياً يسبق المسار القضائي ويُثقِّل الملف.
الخيار في من يُطالَب: المسؤولية تضامنية — المقاول والمهندس مسؤولان بالتضامن. من منهما كان الأملأ أو الأقدر على الوفاء بالتعويض قد يُوجِّه الاستراتيجية.
مطالبة ضمان عشري — إما أنك تُقدِّمها أو تواجهها. كلا الوضعَين يستوجب تحديد الموقف القانوني مبكراً.
📲 تقييم الملف واتسابأسئلة متكررة
هل الضمان العشري يسري على عقود الترميم والتوسعة أم فقط على البناء الجديد؟❯
المهندس المعماري المشرف لم يُنفِّذ بنفسه — لماذا يكون مسؤولاً بالتضامن مع المقاول؟❯
هل يمكن للمقاول الرجوع على مورِّد المواد إن كان العيب في المواد لا في التنفيذ؟❯
المقاول من الباطن هو من نفَّذ الجزء المعيب — هل يُعفي هذا المقاولَ الرئيسي؟❯
هل تغطية التأمين على المشروع تُغني عن دعوى الضمان العشري؟❯
الضمان العشري لا ينتهي بالاستلام ولا بمضي سنوات على الإنجاز — ينتهي بمضي المدة القانونية.
📲 تواصل الآن واتساب⚖️ يستند هذا التحليل إلى المادة ٦٩٣ من القانون المدني الكويتي (مرسوم بقانون ٦٧/١٩٨٠) وما أرساه الطعن امام محكمة التمييز في مسائل الضمان العشري ومحضر الاستلام. المعلومات تعليمية عامة. كل ملف يحتاج تقييماً بحسب طبيعة العيب وتاريخ ظهوره. إشراف قانوني: مركز الأربش الدولي.
Mohammed Molazem
إعداد وبحث · مركز الأربش الدولي للمحاماة والاستشارات القانونية
